Acheter un bien à deux : les règles à connaître

Ces règles sont complexes, les formes d’achat sont diverses. Mieux vaut donc être bien informée pour réaliser son achat à deux dans les meilleures conditions.

Acheter en étant mariés

Le régime matrimonial des époux est déterminant pour la propriété du bien acquis par le couple.

Régime de la communauté

Si vous êtes mariés sous le régime de la communauté, le bien est commun s’il est totalement financé avec les économies du couple ou au moyen d’un emprunt souscrit par les époux (fonds communs).

Lorsqu’un époux a financé tout ou partie du prix avec des fonds propres reçus par donation, succession ou provenant d’économies antérieures au mariage, le bien peut lui appartenir entièrement s’il a payé l’intégralité du prix de vente avec des fonds propres ou si son apport constitue plus de 50 % du prix. Pour le surplus financé par la communauté, l’époux devra indemniser cette dernière lors de sa dissolution (par divorce ou par décès). On parle de récompense*.

En revanche, si l’apport effectué par un époux est inférieur à 50 % du prix, dans ce cas le bien est commun et c’est la communauté qui devra indemniser l’époux apporteur lors de la dissolution du mariage.

Régime de la séparation de biens

Dans ce régime, les époux peuvent acheter un bien seul ou ensemble sous le régime de l’indivision. Si vous achetez seul, le bien vous appartient totalement ; votre époux n’est donc pas tenu de rembourser le prêt souscrit. Si vous achetez à deux, le bien vous appartient dans les proportions définies dans l’acte, qui doivent refléter la réalité de vos investissements respectifs. Chaque conjoint peut faire un prêt pour régler sa part.
Dans ce cas, la banque demande le plus souvent aux époux qu’ils se portent mutuellement cautions l’un de l’autre. Si les époux souscrivent un seul prêt, ils sont solidaires du remboursement. Pour les époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts, les règles sont identiques.

Acheter en étant pacsés ou concubins

Quand on est pacsé, le sort du bien dépend du régime choisi dans la convention de Pacs.

À défaut de précision dans cette convention, vos patrimoines sont alors séparés.

En revanche, si vous avez choisi d’être soumis au régime spécifique de l’indivision, tous les biens acquis à compter de votre Pacs vous appartiennent à concurrence de 50 % chacun. Les concubins qui achètent ensemble un bien relèvent des règles relatives à l’indivision prévues par le Code civil. Ils sont propriétaires des quotes-parts indiquées dans l’acte dressé par le notaire.

Qu’est-ce que la tontine ?

Si vous achetez en indivision, interrogez-vous sur l’utilité d’une clause de tontine. Grâce à celle-ci, la propriété du bien revient à celui qui survit. Le bien est considéré comme n’ayant jamais fait partie du patrimoine de celui qui est décédé en premier. Il n’est donc pas transmis à ses héritiers.

En principe, ce transfert de propriété est soumis aux droits de succession selon le lien de parenté avec le défunt. Dans la mesure où les conjoints survivants et partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession, la tontine présente un certain intérêt fiscal puisqu’elle leur permet de recevoir le bien sans taxes.

Pour tout autre lien de parenté, cela peut être intéressant si la valeur du bien est inférieure à 76 000 euros au premier décès et si le bien constitue la résidence principale du couple. Dans ce cas, le survivant doit régler des droits de vente sur la part récupérée. Néanmoins, le bénéficiaire a la possibilité d’opter pour l’application des droits de succession si ce régime s’avère plus avantageux.

Une SCI, pour quoi faire ?

Le bien appartient à la société civile immobilière (SCI) et non directement aux associés. En pratique, elle est constituée pour gérer le bien à la majorité des associés (clause à prévoir dans les statuts). Son principal intérêt est donc d’éviter les difficultés liées à la règle de l’unanimité lors de la revente d’un bien indivis. Mais créer une SCI est contraignant. Il faut la faire vivre : tenir une assemblée générale annuelle, établir des comptes et des déclarations fiscales…

La vente d’un bien immobilier

Dès lors que le bien appartient à deux personnes, elles doivent être d’accord pour le vendre. Au contraire, si ce bien appartient à un seul membre du couple, celui-ci peut en faire ce qu’il veut.

Attention

S’il s’agit d’un couple marié et du logement de la famille, ce bien qu’il soit propre ou commun, bénéficie d’une protection renforcée.

La répartition du prix de vente

Le notaire doit obtenir l’accord des deux époux mariés sous le régime de la communauté sur les modalités de versement du prix de vente. Dans les autres régimes, il remet à chacun les fonds correspondant à sa part de propriété. En cas de mésentente sur la répartition du prix, le notaire dépose les fonds sur un compte ouvert au nom de ses clients à la Caisse des Dépôts jusqu’à ce que les époux trouvent un accord ou obtiennent un jugement définitif.

• Questions-réponses

Je suis marié sous le régime de la communauté. J’achète un logement au moyen d’un prêt. Le banquier exige la signature de ma femme. Pourquoi ?

Un époux, même marié sous le régime de la communauté, peut souscrire seul un prêt. Dans ce cas, il doit personnellement le rembourser puisqu’il n’y a pas de solidarité entre époux pour ce type de dette. Il n’engage que ses biens propres et ses salaires. Par la suite, la banque ne peut pas saisir le logement des époux qui est commun. C’est pourquoi le banquier demande l’engagement de votre épouse afin de pouvoir saisir le bien si vous ne remboursez pas vos échéances. En outre, afin d’assurer la sécurité juridique de l’acte de vente, le notaire demande la signature des deux époux. Il est ici précisé qu’il n’y a pas non plus de solidarité entre les partenaires pacsés pour ce type de dette.

Nous pensons bientôt devenir propriétaires mais aussi nous pacser. Vaut-il mieux acheter notre logement avant de conclure notre convention ?

Que vous achetiez avant ou après avoir conclu un Pacs, vous êtes en indivision puisque vous investissez à deux.

Si vous vous pacsez sous le régime de la séparation des patrimoines, vous pouvez acheter à quotes-parts égales ou inégales.
Dans ce dernier cas, il est préférable que le financement de chacun corresponde à sa part de propriété.

En revanche, si vous optez dans votre convention pour le régime de l’indivision spécifique au Pacs, le bien vous appartient par moitié sans recours l’un envers l’autre au titre d’une contribution inégale.
Si l’un des partenaires utilise des fonds qui lui sont propres (reçus par donation, succession), il doit en être fait mention dans l’acte d’achat. À défaut, le bien est réputé indivis par moitié et ne donne lieu qu’à une créance de somme d’argent entre les partenaires.